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山口市・防府市で不動産売却を手がける住むテラスが、不動産売却に関するお役立ち情報や豆知識をご紹介します。不動産のスペシャリストとしての知識や経験、地域密着型の情報力を活かした内容をお届けいたしますのでご覧ください。

2025.03.25

中古住宅の諸費用とは？フルローンで失敗しないための基礎知識

中古住宅を購入する際、頭金なしで物件価格を全額ローンで賄うフルローンを検討している方も多いのではないでしょうか。
しかし、フルローンは諸費用を含めると、想像以上に多くの費用がかかる可能性があります。

また、審査基準も厳しく、希望通りの融資が受けられないケースも少なくありません。
今回は、中古住宅のフルローン利用における諸費用、審査、リスク、そして住宅ローン減税について解説します。

中古住宅の諸費用とフルローンについて解説

中古住宅購入に必要な諸費用とは

中古住宅を購入する際には、物件価格以外にも様々な費用がかかります。
これらをまとめて諸費用と呼びます。
主な諸費用には、不動産取得税、登録免許税、仲介手数料、抵当権設定費用、火災保険料、団体信用生命保険料などがあります。

これらの費用は物件価格の約7～10％程度と推定され、物件価格が3,000万円の場合、210万円～300万円かかる可能性があります。
リフォーム費用が必要な場合は、さらに費用が加算されます。

諸費用内訳の具体例と計算方法

諸費用の内訳と計算方法を、具体的な例を用いてご説明します。
例えば、3,000万円の中古住宅を購入する場合、諸費用は下記の通りとなる可能性があります。

・不動産取得税：物件価格や地域によって異なりますが、0円の場合もあります。

・登録免許税：物件価格の1.5％程度（45万円）
・仲介手数料：物件価格の3％＋6万円程度（100万円）
・抵当権設定費用：数万円
・火災保険料：数万円～数十万円（保険内容によって変動）
・団体信用生命保険料：金利に含まれることが多いですが、別途費用がかかる場合もあります。

これらの費用を合計すると、物件価格の7％～10％程度、つまり210万円～300万円程度になる可能性があります。

フルローン利用時の諸費用の扱い方

フルローンでは、物件価格だけでなく、諸費用もローンで賄うことができます。
しかし、すべての費用をローンで賄えるとは限りません。
金融機関によっては、諸費用の一部を自己資金で準備しなければならない場合もあります。

また、リフォーム費用をローンに含めることができる金融商品も存在します。
金融機関によって対応が異なるため、事前に確認が必要です。

諸費用を抑えるための対策

諸費用を抑えるためには、いくつかの対策があります。
例えば、仲介手数料について交渉したり、火災保険のプランを見直したりすることで、費用を削減できる可能性があります。
また、不要なオプションを削減するなども効果的です。

中古住宅をフルローンで購入！諸費用とリスク

フルローンの審査基準と通過ポイント

フルローンの審査は、一般的に厳しいと言われています。
審査に通るためには、安定した収入、良好な信用情報、そして物件の担保価値が重要となります。

安定した収入は、返済能力を示す重要な指標です。
返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）が35％以内であることが目安とされています。
信用情報も重要で、クレジットカードの延滞などがあると審査に影響します。

物件の担保価値は、金融機関が物件を査定して決定します。
担保価値が低いと、融資額が減額される可能性があります。

担保評価と融資額の関係性

中古住宅の担保評価額は、物件の築年数、状態、立地などによって大きく変動します。
担保評価額が物件価格を下回ると、希望額の融資を受けられない可能性があります。
特に築年数の古い物件は、担保評価額が低くなる傾向があります。

フルローン利用のリスクと対策

フルローンは、毎月の返済額が大きくなり、返済不能になるリスクが高まります。
また、金利上昇や予期せぬ支出が発生した場合、さらにリスクが高まります。
リスクを軽減するためには、綿密な資金計画を立て、余裕のある返済計画を立てることが重要です。

住宅ローン減税の活用方法と注意点

住宅ローン減税は、住宅ローンの支払額の一部を税金から控除できる制度です。
中古住宅でも利用できますが、条件があります。
適用条件や控除額の上限などを確認し、活用方法を検討しましょう。

まとめ

中古住宅のフルローン利用は、諸費用や審査、リスクを十分に理解した上で検討することが重要です。
諸費用は物件価格の7～10％程度を見込んでおきましょう。

審査では、収入、信用情報、物件の担保価値が重要なポイントとなります。
また、金利上昇や予期せぬ支出に備えた計画を立て、リスクを軽減しましょう。

住宅ローン減税を活用することで、税負担を軽減できる可能性もあります。

山口市・防府市周辺で中古住宅の購入を検討されている方は当社にお気軽にご相談ください。