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山口市・防府市で不動産売却を手がける住むテラスが、不動産売却に関するお役立ち情報や豆知識をご紹介します。不動産のスペシャリストとしての知識や経験、地域密着型の情報力を活かした内容をお届けいたしますのでご覧ください。

2025.10.11

古家付き土地売却で損しない！税金の種類と節税対策を解説

古家付き土地を売却する際には、いくつかの税金がかかります。
売却価格や土地・建物の状況によって税金の額は大きく変動するため、事前にしっかりと把握しておくことが重要です。
今回は、古家付き土地の売却にかかる税金の種類と計算方法、そして節税対策について解説します。

古家付き土地の売却にかかる税金の種類と計算方法

譲渡所得税の計算方法

古家付き土地の売却で得た利益に対して課税されるのが譲渡所得税です。
計算方法は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額（譲渡所得）に対して税率を適用します。
取得費には、土地と建物の取得価格に加え、購入後の修繕費や増改築費用などが含まれます。
譲渡費用には、仲介手数料や広告宣伝費などが含まれます。
建物の取得費については、築年数に応じた減価償却が適用され、その分が取得費から差し引かれます。
減価償却率は建物の種類によって異なり、税務署の定める耐用年数に基づいて計算されます。
譲渡所得の金額に応じて税率が段階的に上昇する累進課税が適用されます。
例えば、売却価格が1,000万円、取得費が500万円、譲渡費用が100万円の場合、譲渡所得は400万円となり、これに税率を掛けて譲渡所得税額が算出されます。
具体的な税率は、所得税の税率表を参照する必要があります。

固定資産税・都市計画税の計算方法

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点で土地を所有している人が納税義務を負う税金です。
土地の評価額に税率を掛けて計算されます。
土地の評価額は、市町村が毎年行う評価に基づいて決定されます。
税率は、市町村によって異なります。
売却時点での所有者ではなく、1月1日時点の所有者が納税義務を負うため、売却後すぐに納税義務がなくなるわけではありません。
売却時期によっては、その年の固定資産税・都市計画税を売主が負担し、翌年以降は買主が負担することになります。
売買契約書において、固定資産税・都市計画税の負担割合を明確に定めることが重要です。

印紙税の計算方法

売買契約書に貼付する印紙税は、契約金額に応じて税額が異なります。
契約金額に応じて税額が定められており、税額表に基づいて計算されます。
例えば、契約金額が1,000万円を超える場合は、2万円の印紙税が必要となります。

登録免許税の計算方法

不動産の所有権移転登記を行う際に納める税金です。
課税標準額（売買価格）の1000分の1.5を計算し、税額を求めます。
例えば、売買価格が1,000万円の場合、登録免許税は15,000円となります。

古家付き土地売却の税金対策

建物の解体費用を経費計上

古家付き土地の売却において、建物の解体費用は譲渡費用として計上できます。
解体費用を経費計上することで、譲渡所得を圧縮し、税負担を軽減することができます。
解体費用は、解体業者との契約書や領収書を証拠として保存しておくことが重要です。

譲渡所得の特別控除の活用

一定の条件を満たす場合、譲渡所得に対して特別控除が適用される場合があります。
例えば、居住用財産の譲渡所得に対しては、一定の控除額が認められています。
具体的な条件や控除額については、税務署に確認する必要があります。

空き家対策の特例措置の利用

空き家対策として、一定の条件を満たす場合、譲渡所得税の税率軽減措置を受けられる場合があります。
具体的には、居住用不動産として利用できず、かつ一定期間以上空家状態であった不動産を売却した場合に適用されます。
適用要件や税率軽減の範囲は、国税庁のホームページ等で確認する必要があります。

まとめ

古家付き土地の売却には、譲渡所得税、固定資産税・都市計画税、印紙税、登録免許税など、複数の税金がかかります。
それぞれの税金の計算方法は複雑であり、売却価格や土地・建物の状況、そして売却時期によって税額は大きく変動します。
そのため、売却前に税理士などの専門家に相談し、正確な税額を把握し、節税対策を検討することが重要です。
建物の解体費用を経費計上したり、特別控除や空き家対策の特例措置を活用したりすることで、税負担を軽減できる可能性があります。
事前に税金に関する情報を十分に理解し、売却活動を進めることで、より有利な条件での売却を実現できるでしょう。

当社では、不動産のスペシャリストが徹底的・多角的にサポートいたします。
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