お知らせ・ブログ
Blog

Column

山口市・防府市で不動産売却を手がける住むテラスが、不動産売却に関するお役立ち情報や豆知識をご紹介します。不動産のスペシャリストとしての知識や経験、地域密着型の情報力を活かした内容をお届けいたしますのでご覧ください。

2026.03.25

不動産売買の瑕疵担保責任とは？民法改正による変更点を解説

不動産売買では、購入後に物件に予期せぬ不具合が見つかり、トラブルに発展するケースも少なくありません。
こうした事態に備え、売主と買主双方に関わる重要なルールが定められています。
今回は、不動産取引における「瑕疵担保責任」と、2020年4月の民法改正によるその変化について、詳しく解説します。

不動産売買の瑕疵担保責任とは？

売買物件の欠陥に対する売主の義務

不動産取引における「瑕疵（かし）」とは、一般的に、物件の「きず」や「不具合」、「欠陥」を指します。
例えば、雨漏りや建物の傾き、シロアリ被害、土壌汚染、あるいは建築基準法などの法令に適合しないといった状況などが挙げられます。
改正前の民法では、売主は、買主が契約時に通常注意しても分からなかった「隠れた瑕疵」があった場合、それに対する責任を負うこととされていました。
これは、買主が不動産を購入した本来の目的を達成できないような重大な欠陥が見つかった場合に、売主が補修や損害賠償を行う義務を負うというものです。

買主の権利と請求期間

改正前の瑕疵担保責任において、買主は、隠れた瑕疵が見つかった場合、一定期間内に売主に対して損害賠償請求や契約解除の権利を行使することができました。
この権利を行使できる期間は、買主が瑕疵（欠陥）の事実を知ったときから1年以内と定められていました。
ただし、物件の引渡しから10年以内であれば、買主は権利を行使できる時効にかかることはありませんでした。

瑕疵担保責任の対象となる不具合

瑕疵担保責任の対象となる不具合は多岐にわたります。
具体的には、雨漏りや建物の傾き、シロアリの被害といった「物理的瑕疵」、建築基準法などの法令に違反している「法律的瑕疵」などが挙げられます。
また、物件内で過去に事件や事故があった場合や、周辺環境に嫌悪施設が存在するといった、心理的・環境的な瑕疵も、状況によっては対象となることがあります。

民法改正による瑕疵担保責任の変化

契約不適合責任への名称変更

2020年4月1日より施行された民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」という考え方は廃止され、「契約不適合責任」という名称に変更されました。
これは、単に名称が変わっただけでなく、責任の根拠や範囲がより明確になったことを意味します。
改正後は、単に「隠れた瑕疵」があったかどうかではなく、「引き渡された目的物が契約の内容に適合しない」かどうかが問われるようになります。

買主の権利と請求期間の変更

契約不適合責任では、買主が請求できる権利が拡充されました。
従来の損害賠償請求や契約解除に加え、「追完請求権」（物件の修補や代替品の要求）や「代金減額請求権」が新たに認められるようになりました。
権利行使の期間についても変更があり、買主は、契約不適合を知ったときから1年以内に売主に通知することで権利を保全できます。
その後、買主は、物件の引渡しから5年以内（または契約で定めた期間内）に、権利を行使することが時効となります。
また、損害賠償請求の範囲も、改正前は「信頼利益」（契約が有効であると信じたために生じた費用）に限定されていましたが、改正後は「履行利益」（契約が履行されることで得られたはずの利益）まで請求できるようになるなど、買主の権利が拡大しました。

売主の責任範囲拡大

改正により、売主が負う責任の範囲はより広範囲に及ぶ可能性があります。
契約不適合責任においては、「契約の内容に適合しない」という事実があれば、買主は権利を行使できます。
損害賠償請求においては、売主に故意や過失（帰責事由）があることが請求の要件となる場合がありますが、買主が請求できる権利全体が拡充されたことで、相対的に売主の責任範囲が拡大したと言えます。
そのため、売主は、物件の状態を正確に把握し、契約書に詳細な情報を明記するなど、より慎重な対応が求められるようになりました。

まとめ

不動産売買における「瑕疵担保責任」は、2020年4月の民法改正により「契約不適合責任」へと名称・内容が変更されました。
これにより、買主は契約不適合があった場合に、補修や代金減額を求める権利が追加され、権利行使の期間も更新されました。
売主にとっては、契約内容との不適合が問われるため、物件の状態を正確に把握し、契約書に詳細を明記するといった、より慎重な対応が求められます。
これらの変化を理解し、適切な準備を行うことが、不動産取引におけるトラブル防止につながります。
当社は、山口市・防府市周辺で不動産の売却・買取を行っています。
不動産のお悩みにベストな方法を提案いたしますので、お困りの方はぜひお気軽にご相談ください。