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山口市・防府市で不動産売却を手がける住むテラスが、不動産売却に関するお役立ち情報や豆知識をご紹介します。不動産のスペシャリストとしての知識や経験、地域密着型の情報力を活かした内容をお届けいたしますのでご覧ください。

2026.07.25

兄弟で不動産相続する時どう分ける？円満に進めるための手続きと注意点とは

親から受け継ぐ不動産は、兄弟姉妹との共同相続となることが少なくありません。 その分け方一つで、将来の関係性に大きな影響を与えることもあります。 実家や土地といった大切な資産を、どのように分けるのが最も良いのか、また、円満に進めるためにはどのような点に注意すべきか、多くの疑問が生じることでしょう。 今回は、兄弟での不動産相続をスムーズに進めるための基本的な知識と具体的な方法、そして注意すべきポイントについて解説していきます。

兄弟で不動産を相続する際どう分けるのか

相続不動産を分ける5つの方法

親から相続した不動産を兄弟で分ける際には、いくつかの方法があります。 それぞれの状況や兄弟間の関係性に合わせて、最も適した方法を選ぶことが重要です。 主な分割方法として、代償分割、換価分割、現物分割、共有分割が挙げられます。また、相続財産を一切受け継がない選択肢として、相続放棄があります。 代償分割は、特定の相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人に対して代償金（現金など）を支払うことで、相続財産を公平に分ける方法です。 例えば、兄が不動産を相続し、弟にはその価値に応じた現金を支払うといった形になります。 換価分割は、相続した不動産を売却し、その売却代金を相続人で分割する方法です。 住む予定のない実家や、管理が難しい遠方の土地などを相続した場合に有効な手段となります。 現物分割は、相続財産をそのままの形で分割する方法です。 例えば、不動産は配偶者が、預貯金は長男が、株式は長女が相続するといった分け方ですが、不動産そのもの、特に土地を分ける場合は、分筆（土地を物理的に切り分けること）といった手続きが必要になることがあります。 共有分割は、不動産を複数の相続人で共有名義として相続する方法です。 資産をそのままの形で所有しつつ分け合うことができますが、後々、共有者の同意なしには不動産を売却できない、権利関係が複雑化するといったトラブルにつながる可能性もあります。 相続放棄は、相続する権利や義務を一切受け継がないという選択です。 借金が多い場合などに選ばれることが多いですが、プラスの財産も受け取れなくなります。 相続放棄をする場合は、原則として自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内に、家庭裁判所で手続きを行う必要があります。

分割協議から登記までの流れ

不動産を兄弟で相続する際の流れは、一般的に以下の6つのステップで進められます。 まず、被相続人（亡くなった方）が遺言書を作成しているかどうかを確認します。 遺言書があれば、原則としてその内容に従って遺産分割が進められます。 遺言書がない場合は、法定相続人（法律で定められた相続人）を確定させる必要があります。 被相続人の戸籍謄本などを取得し、正確な相続人を把握することが大切です。 次に、相続の対象となる財産を具体的に確認します。 不動産だけでなく、預貯金、借金などの債務も漏れなくリストアップしましょう。 不動産については、登記識別情報や権利証、固定資産税納税通知書などで確認できます。 不動産の価値を適正に評価することも重要なステップです。 相続税申告で用いる「相続税評価額」と、実際の売却価格である「時価」では差が生じることがあります。 相続人全員が納得できるよう、客観的な評価額を把握することが求められます。 これらの確認が済んだら、相続人全員で遺産分割協議を行います。 話し合いで合意した内容は、後々のトラブルを防ぐために遺産分割協議書として書面にまとめ、全員が署名・捺印します。 最後に、遺産分割協議で決まった内容に基づき、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する相続登記の手続きを法務局で行います。 相続登記は2024年4月1日から義務化されており、不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。 この一連の流れを正確に進めることが、円滑な相続完了につながります。

兄弟で不動産相続を円満に完了させるには

起こりやすいトラブルとその回避策

兄弟で不動産を相続する際には、いくつかの点でトラブルが起こりやすいとされています。 例えば、遺言書がなく、相続人全員で分け方を話し合う必要がある場合、それぞれの希望が異なると合意形成が難しくなることがあります。 また、相続財産が不動産中心で、現金が少ない場合、不動産をどのように評価し、誰が取得するのかで意見が対立しやすくなります。 さらに、親の介護などを担当してきた兄弟が「寄与分」を主張したり、生前に特定の兄弟が多額の贈与を受けていた場合に「特別受益」があったとして相続分の調整を求めたりすることも、トラブルの原因となり得ます。 これらのトラブルを回避するためには、生前の準備が非常に重要です。 被相続人が遺言書を作成しておくことで、遺産の分け方を明確にすることができます。 また、相続が発生する前に、不動産を売却して現金化しておくことも、分け方の公平性を保ちやすくなります。 もし、不動産を特定の相続人が取得する場合は、他の相続人への代償金を支払うための資金準備や、遺言書にその旨を明記しておくことも有効です。

頼れる相談先と活用法

不動産の相続は、法律や税務など、専門的な知識が必要となる場面が多くあります。 一人で抱え込まず、専門家の力を借りることが、円満な解決への近道となります。 まず、市役所や区役所では、相続や税金に関する一般的な相談や、戸籍謄本などの書類取得について相談できます。 司法書士は、不動産の相続登記や遺産分割協議書の作成など、登記や法律手続きの専門家です。 名義変更手続きを正確かつスムーズに進めるために役立ちます。 税理士は、相続税の計算、節税対策、遺産分割のアドバイスなど、税金に関する専門家です。 不動産の評価額や二次相続まで考慮した最適な分割方法を提案してくれます。 弁護士は、相続人間で深刻なトラブルが発生した場合や、法的な解決が必要な場合に相談すべき専門家です。 遺産分割調停や審判など、法的手続きを通じて問題解決をサポートします。 不動産鑑定士は、不動産の適正な価値を評価する専門家です。 相続税評価額と時価との差額で揉める可能性がある場合などに、客観的な評価額を算定してもらうことで、公平な分割につながります。 これらの専門家は、それぞれの得意分野で不動産相続をサポートしてくれます。 状況に応じて、適切な相談先を選び、協力を得ることが大切です。

まとめ

親から兄弟姉妹へ不動産を相続する際は、財産の分け方や手続きの進め方で意見が対立し、関係が悪化してしまうケースも少なくありません。 円満に相続を完了させるためには、まず、代償分割、換価分割、現物分割といった分割方法の選択肢を理解し、それぞれのメリット・デメリットを把握することが重要です。 また、遺言書の有無の確認から相続登記までの一連の流れを把握し、遺産分割協議を丁寧に進めることが不可欠です。 トラブルを未然に防ぐためには、生前の遺言書作成や、不動産の早期現金化といった対策も有効でしょう。 複雑な不動産相続をスムーズに進め、兄弟姉妹との良好な関係を維持するためにも、司法書士、税理士、弁護士といった専門家へ早めに相談し、客観的なアドバイスを得ながら進めることをお勧めします。 山口市・防府市周辺で築浅の中古住宅を相続した方や、兄弟姉妹で不動産の分け方に悩んでいる方は、物件の価値や売却のしやすさを早めに確認しておくことが大切です。 築浅物件は状態の良さを活かせる可能性があるため、相続登記や分割方法を整理したうえで、専門家に相談しながら円滑な相続を進めましょう。