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山口市・防府市で不動産売却を手がける住むテラスが、不動産売却に関するお役立ち情報や豆知識をご紹介します。不動産のスペシャリストとしての知識や経験、地域密着型の情報力を活かした内容をお届けいたしますのでご覧ください。

2026.02.18

認知症でも不動産売買は可能？委任状の効力と売却できる手段を解説

不動産という大切な財産を、ご家族のために、あるいはご自身の将来のために売却したいと考える場面があるかと思います。
しかし、所有者の方が認知症と診断された場合、その手続きは通常とは異なる複雑さを伴うことがあります。
特に、ご本人が直接契約を結べない状況で、委任状が有効なのか、家族が代わりに手続きを進められるのかといった疑問が生じることが少なくありません。
今回は、認知症と不動産売買の関係、そしてどのような手段で手続きを進めることができるのかについて解説します。

認知症だと不動産売買はできない？委任状の効果

認知症と診断された方が不動産売買を行うことは、原則として困難になります。
これは、法律行為を行う上で「意思能力」が不可欠であるためです。

意思能力がないと契約が無効になる

民法では、意思表示をした時に意思能力を有していなかった場合、その法律行為は無効となると定められています。
意思能力とは、契約の内容やその結果を理解し、自身の意思に基づいて判断・行動できる能力のことです。
認知症の症状が進み、この意思能力がないと判断されると、不動産売買契約などの法律行為は無効となる可能性が非常に高くなります。
ただし、認知症の症状の程度によっては、意思能力があると判断されるケースもあり、その判断は専門家の意見などを基に行われます。

委任状は無効になる場合がある

不動産売買において、本人が立ち会えない場合に代理人に手続きを依頼するために委任状が用いられます。
しかし、認知症により意思能力がないと判断された方が作成した委任状は、その効力が認められないことがほとんどです。
代理人が契約を進める際、買主や不動産会社から本人の意思能力が確認されることがありますが、意思能力がないと判断されれば、本人の同意があったとはみなされず、契約は成立しません。
そのため、単に委任状があるからといって、必ずしも代理で売却できるわけではない点に注意が必要です。

家族が勝手に売却はできない

たとえ親族であっても、認知症で意思能力がないと判断される方の不動産を、家族が本人の意思能力がないまま勝手に売却することはできません。
これは、本人の財産を管理・処分する権限が、原則として本人以外にはないためです。
売却代金の使い道が本人のためであったとしても、法的な手続きを踏まずに家族が単独で進めることは、後々トラブルの原因となる可能性もあります。

認知症の親の不動産を売却する手段

認知症により意思能力がないと判断された親御さんが所有する不動産を売却する必要がある場合、いくつかの法的な手段が存在します。

成年後見制度の利用

成年後見制度は、認知症などで意思能力が低下した方を法的に保護・支援するための制度です。
この制度を利用すると、家庭裁判所によって選任された成年後見人が、被後見人（意思能力のない方）の財産を管理し、代理人として法律行為を行うことができます。
成年後見人であれば、被後見人の意思能力がなくても、家庭裁判所の許可を得ることで不動産の売却が可能になります。
ただし、成年後見人が選任されるまでの手続きには時間がかかり、また、成年後見人への報酬や、財産管理の報告義務など、いくつかの注意点があります。

家族信託は元気なうちに

家族信託は、財産を所有する方が元気なうちに、信頼できる家族に財産の管理・処分権限を委託する制度です。
これにより、将来的に意思能力が低下した場合でも、家族（受託者）が信託契約に基づいて財産を管理・処分できるようになります。
不動産の売却も、信託契約で定められていれば、受託者が単独で行える場合があります。
しかし、家族信託は、契約を結ぶ時点で委託者（財産所有者）自身に意思能力が必要なため、すでに認知症で意思能力がないと判断されている場合には利用できません。
そのため、将来に備えるためには、早めに意思能力があるうちに検討・手続きを行うことが重要です。

専門家への相談で確実な手続き

認知症の方が関わる不動産売買は、意思能力の判断や法的な手続きが複雑になるため、専門家への相談が不可欠です。
不動産会社には、こうしたケースの対応に詳しい担当者がいる場合があり、成年後見制度の利用や、その後の不動産売却の手続きについて、的確なアドバイスを受けることができます。
確実かつスムーズに売却を進めるためには、早期に専門家へ相談し、適切な方法を確認することが大切です。

まとめ

認知症と診断された方が不動産を売買するには、本人の「意思能力」の有無が極めて重要となります。
意思能力がないと判断された場合、ご本人が単独で行った契約や、意思能力のない方が作成した委任状に基づく手続きは無効となる可能性が高いです。
そのため、ご家族が勝手に売却することも原則としてできません。
このような状況で不動産を売却する際は、成年後見制度を利用するか、または本人が元気なうちに家族信託を締結しておくといった方法が考えられます。
いずれにしても、専門的な知識が必要となるため、不動産会社などの専門家へ早めに相談し、確実な手続きを進めることが肝要です。

当社は、山口市・防府市周辺で不動産仲介や不動産売買を行っております。
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