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山口市・防府市で不動産売却を手がける住むテラスが、不動産売却に関するお役立ち情報や豆知識をご紹介します。不動産のスペシャリストとしての知識や経験、地域密着型の情報力を活かした内容をお届けいたしますのでご覧ください。

2026.03.11

事故物件を売却するには？告知義務や瑕疵担保責任の内容を解説

事故物件の売却を検討されている皆様は、どのように進めれば良いのか、特別な手続きや注意点があるのではないかと、様々な疑問をお持ちのことと存じます。
特殊な事情を抱える物件だからこそ、一般的な不動産売買とは異なる側面があることも事実です。
今回は、事故物件を売却するための具体的な方法や、売却を進める上で必ず押さえておくべき重要なポイントについて、詳しく解説いたします。

事故物件の売却方法

一般市場で売却する

事故物件を一般市場で売却する場合、買い手を見つけるのが難しい傾向があります。
そのため、物件によっては、通常の相場価格から3割から5割程度、価格を下げて提示する必要が出てくることがあります。
物件の状況や事件・事故の内容によっては、さらに価格が下がることも考えられます。
また、物件の状態によっては、通常のハウスクリーニングでは対応できない特殊清掃や、リフォームが必要となるケースもあります。
これらの対応には専門的な知識や費用が伴うため、不動産関連の専門家や弁護士などに相談することが推奨されます。

専門業者に買取を依頼する

一般市場での売却が難しい場合、事故物件を専門に扱う不動産会社に買取を依頼する方法があります。
専門業者に依頼するメリットは、スピーディーかつ確実に売却を進められる点です。
多くの場合、物件の状態をそのまま受け入れてくれるため、特殊清掃やリフォームを事前に自分で行う必要がありません。
また、専門業者との直接取引では、売却後の瑕疵担保責任（契約不適合責任）が免責されることが一般的であり、売却後のトラブルリスクを大幅に軽減できます。
専門業者への依頼方法には、不動産会社が仲介に入るケースと、不動産会社が直接物件を買い取るケースの2種類があります。
直接買取の場合、仲介手数料がかからず、より迅速な現金化が期待できます。
ただし、買取価格は心理的瑕疵の度合いや業者の専門知識の有無によって変動するリスクもあるため、実績のある信頼できる業者を選ぶことが重要です。

事故物件の売却で知っておくべきこと

告知義務を必ず守る

事故物件を売却する際には、過去にその物件で発生した事件や事故について、買主へ告知する義務が法律で定められています。
これは宅地建物取引業法によって規定されており、重要事項説明書や売買契約書などに明記する必要があります。
告知のタイミングは、物件の基本情報と共に、重要事項説明の際に行うのが一般的です。
告知義務の対象となるのは、心理的瑕疵（自殺、殺人、孤独死など、居住者が心理的な嫌悪感を抱く可能性のあるもの）、物理的瑕疵（建物の構造上の欠陥や土壌汚染など）、法律的瑕疵（建築基準法などに適合しないもの）といった、物件の欠陥（瑕疵）です。
もし、この告知義務を果たさずに売却を進め、後から買主が事故物件であることを知った場合、告知義務違反として損害賠償請求や契約解除を求められる可能性があります。
トラブルを避けるためにも、告知義務は必ず履行することが重要です。

瑕疵担保責任の内容を確認する

不動産売買においては、売却した物件に隠れた瑕疵（欠陥）があった場合、売主が買主に対して一定期間責任を負う「瑕疵担保責任」が存在します。
これは、2020年4月の法改正により「契約不適合責任」として規定されています。
買主は、物件の引き渡し後に瑕疵が発見された場合、修補請求や損害賠償請求、契約解除などを売主に求めることができます。
しかし、事故物件を専門業者に直接買取してもらう場合、多くは「瑕疵担保責任免責」の特約が結ばれます。
これは、売却後に物件の瑕疵が発見されたとしても、売主は一切の責任を負わないというものです。
これにより、売主は売却後のトラブルに巻き込まれる心配がなくなり、安心して物件を手放すことができます。
専門業者への買取依頼は、この瑕疵担保責任免責のメリットも大きいと言えるでしょう。

まとめ

事故物件の売却においては、告知義務を遵守することが法的にも、トラブル回避の観点からも極めて重要です。
一般市場での売却は、価格の低下や買い手探しの難しさといった課題がありますが、専門業者への買取依頼は、スピーディーな現金化、物件の状態をそのまま受け入れてもらえる点、そして売却後の瑕疵担保責任（契約不適合責任）が免責されるといった大きなメリットがあります。
ご自身の状況や希望に合わせて、最適な売却方法を検討することが肝要です。
信頼できる専門業者に相談することで、安心してスムーズな売却を実現できるでしょう。
当社は、山口市・防府市周辺で不動産の売却・買取を行っています。
不動産のお悩みにベストな方法を提案いたしますので、お困りの方はぜひお気軽にご相談ください。