inheritance 相続・空き家問題でお困りの方はご相談ください
「相続した不動産をどう分配すればいいのかわからない」「相続税の支払いについて詳しく知りたい」「相続したが空き家放置して扱いに困っている」
相続の進め方や空き家の活用・処分は、頭を悩ませる問題です。法律的な問題もございますので、難しいと考えてしまうのも無理はありません。
実は近年、相続税や空き家放置によるトラブルやランニングコストについてお困りの方が増加しています。
大きな損をしてしまう前に、山口市・防府市で不動産売却を手がける住むテラスにご相談ください。
こちらでは、相続・空き家についての知識をご紹介していきます。
相続の前の押さえておきたいポイント
誰が相続人になるかを明確にする
遺産相続でまず行うべきは「誰がその遺産を受け継ぐのか」を明確にすることです。
法定相続人となるのは、被相続人の配偶者＝夫または妻です。続いてお子さん（養子を含む）がいる場合は子供が第1順位の相続人となり、親や祖父母や第2相続人、兄弟姉妹が第3相続人となります。そのため、まずは血縁者の人数や被相続人との続柄を明らかにしていきましょう。
遺言が残されている場合はその内容に沿って相続人や相続する遺産が決定されます。たとえば、「次男に遺産の半分を与える」とあれば、それに従って相続が進むことになります。もし遺産に借金が含まれている場合、「相続放棄」することも可能です。
いずれにしても、遺産については誰が受け継ぐのかを、まずは明確にすることが大切です。
遺産の分配割合を決定する
相続人が明確になったならば、どのように分配するのかを明確にする必要があります。
民法では配偶者・子供・親と祖父母・兄弟姉妹と相続順位ごとに分配割合が決められていますので、それに従って分配すればトラブルになることはありません。
民法上の規定と異なる割合で分配、という場合は「被相続人の遺言」または「相続人同士での話し合い」が必要となります。遺言で特別な分配割合が記載されていれば、それがもっとも優先される事項となりますので覚えておきましょう。そのため、話し合いをする場合は遺言書の有無やその内容について事前に確認しておくことが大切です。
遺産相続で注意しておきたい相続税
遺産相続で問題になりやすいのが「相続税の支払い」です。
相続した遺産については相続税の基礎控除を受けることができますが、基礎控除を上回る場合はその分が課税対象となります。都市部の不動産などが遺産に含まれる場合、思いがけず高額となることもありますので注意しましょう。
相続税は現金による支払いが原則であるため、不動産売却によって資金を調達する必要もでてきます。実際にどのような方法で税金を支払うのか、早い段階で検討しておくことが大切です。
相続不動産の売却で課せられる税金
相続した不動産を売却する場合、以下4つの税金が課されます。
| 税金の種類 | 内容 |
|---|---|
| 譲渡所得税 | 不動産売却によって生じた利益＝所得に対して課される税金です。所得額は売却金額から各種必要経費を差し引いた額となります。必要経費は仲介手数料、物件購入費用、その他譲渡費用です。もしも売却金額から必要経費を差し引いてマイナスになるようでしたら譲渡所得税は課せられません。 |
| 登録免許税 | 不動産の所有権登記や、抵当権抹消を行った際に課せられる税金です。ローンが残る不動産を相続した場合は抵当権も引き継ぐことになり、売却時にはそれを抹消する必要があるため、登録免許税の支払いが必要となります。 |
| 印紙税 | 不動産の売買契約書などに貼付する印紙代金です。印紙税は契約書に記された売却金額の額面に応じて変動します。 |
| 消費税 | 物を購入する時などにかかる消費税ですが、仲介手数料にもかかってきます。不動産の売却代金については消費税が課税されません。 |
相続した空き家や土地を放置することのリスク
不動産の資産価値が下がる
建物は定期的な換気が必要で、密閉状態が続いてしまうとカビの異常発生や多大な湿気による畳・フローリングの腐食などが発生します。適切な管理がされていない空き家では長期間の密閉状態継続によるリスクが発生しやすく、さらにはシロアリの発生など不動産価値を大きく下落させる可能性があります。
また、空き家では水回りにも問題が発生しやすいものです。たとえば、風呂場の排水溝やトイレの封水が蒸発することで悪臭の原因となり、黒カビも大量に発生しやすくなります。他にもコーキング劣化による雨水の侵入や、放火などの犯罪リスクなど空き家はさまざまな問題を抱えています。
このようなリスクから長期間の放置は空き家の不動産価値を目減りさせる原因となると覚えておきましょう。
空き家にも課される所有者責任
誰も住んでいない空き家とはいえ、所有者には「所有者責任」があります。瓦や塀が崩れて通行人が怪我をした場合、たとえ本人に過失がなかったとしても責任を負わなくてはいけません。しかもそれが、地震や台風といった自然災害によるものであっても、物件の保存に問題があると認められれば「所有者責任」が問われてしまいます。
日本は世界的に見ても地震や台風が多い国です。「遠方にあって管理できない」と放置していると、思いがけない事故が発生して多大な賠償金を支払う可能性も有りえるので注意が必要です。
「特定空き家」指定のリスク
2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家法）」が施行されました。この法律により、「景観の悪化」「火災の発生・そのリスクが高い」「不審者の滞在」「犯罪の発生等」など地域にとって深刻な影響を与えるリスクがある空き家を「特定空き家」として指定できるようになりました。
行政は空き家法に従って特定空き家の所有者に対して改善を求めることができ、応じない場合は行政代執行による強制的な取り壊しを行うことが可能です。解体費用については全額が所有者負担となり、請求されます。
もし期日までに解体費用を用意できない場合は残った土地が競売にかけられ、市場価格の5割程度と安く売られてしまいます。さらに、競売での売却価格でも解体費用が支払いきれない場合は、残債を所有者が支払わなければいけません。
このように空き家の放置は、所有者にとって不利益ばかりある特定空き家に指定される可能性があります。適切な管理、管理が難しい場合は速やかな売却を行っていきましょう。
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【最大3,000万円】空き家売却にかかわる特別控除
実は相続した空き家を、一定条件を満たした上で売却すると譲渡所得税が最大で3,000万円の特別控除を受けられる可能性があります。
近年、放置空き家は全国的な問題となっており、国をあげて対策をとっています。そのひとつとして「3,000万円特別控除」があるのです。
「1981年5月31日以前に建築されたものである」など適用条件には難しいものもありますが、適用可能であれば3,000万円という大きな金額を控除されるためお得です。節税をしたい方や相続した空き家の処分に困っている方はぜひ、住むテラスにご相談ください。
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人の住んでいない家というのは想像以上に劣化が早く、雨漏りや床抜け、カビ・シロアリの大量発生などのように資産価値を低下させるさまざまなトラブルが発生します。
さらに、長年管理されていない空き家は倒壊による事故や不審火・不審者の侵入など犯罪の温床となる可能性もあるため、近隣住民とのトラブル発生リスクもあるものです。
また、行政が「近隣へ悪影響がある空き家」と判断した場合、「特定空き家」に認定される可能性もあります。特定空き家になると固定資産税の特別措置を受けられないなど、金銭面でも大きなデメリットをうけることとなってしまいます。
このような事態を避けるためには、適切な管理が必要です。住むテラスでは「県外に住んでいて管理が難しい」「将来的には住みたいと考えている」といった空き家を、住まいのプロによる管理の代行を行っています。
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